Thị trường bất động sản 2026: Kỳ vọng tăng tốc trong bối cảnh tăng trưởng cao và kiểm soát tín dụng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn bản lề với nhiều cơ hội mang tính đột phá, song song là áp lực không nhỏ từ điều hành chính sách tiền tệ. Theo nhận định của giới chuyên gia, diện mạo thị trường thời gian tới sẽ chịu tác động kép từ mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao của Chính phủ và quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ về chất lượng nguồn cung.

Áp lực tăng giá từ mục tiêu tăng trưởng “thần tốc”

Trao đổi với phóng viên, TS Lê Xuân Nghĩa – thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Viện trưởng Viện Tư vấn Phát triển – nhận định năm 2026 khởi đầu bằng một tín hiệu vĩ mô đặc biệt tích cực khi Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế trên 10%. Đây là mức tăng trưởng rất cao, đòi hỏi nỗ lực lớn của toàn bộ nền kinh tế và theo quy luật, sẽ tạo tác động trực tiếp lên mặt bằng giá bất động sản.

Theo tổng kết của các nhà kinh tế quốc tế, tốc độ tăng giá bất động sản thường được hình thành từ ba yếu tố chính: tăng trưởng kinh tế, lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Thực tế tại Việt Nam trong vòng một thập kỷ trở lại đây cho thấy, giá bất động sản tăng trung bình khoảng 12% mỗi năm – mức tăng tương đồng với nhiều thị trường lớn như Ấn Độ (14,5%), Trung Quốc (13,5%) hay Đức (xấp xỉ 12%).

Đáng lưu ý, thị trường Đức là minh chứng rõ nét cho quy luật cung – cầu khi dù tăng trưởng kinh tế chỉ quanh mức 2,5%, giá nhà vẫn leo thang mạnh do tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài nhiều năm. Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao trong năm 2026, áp lực tăng giá đối với thị trường bất động sản được dự báo là xu hướng khó tránh khỏi.

Sự trỗi dậy của các siêu đô thị

Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, năm 2026 ghi nhận một tín hiệu tích cực nổi bật khi nguồn cung bất động sản được cải thiện rõ rệt. Bên cạnh phân khúc nhà ở xã hội tiếp tục được thúc đẩy, thị trường còn chứng kiến sự trở lại của nhiều dự án từng “đóng băng”, nay được khơi thông pháp lý nhờ các nghị quyết đặc thù của Quốc hội.

Đáng chú ý, quy mô và tư duy phát triển dự án đang có sự chuyển biến căn bản. Nếu trước đây thị trường chủ yếu xuất hiện các dự án có diện tích vài chục đến vài trăm héc-ta, thì hiện nay ngày càng nhiều đại đô thị với quy mô lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn héc-ta được triển khai.

Không chỉ mở rộng về diện tích, mô hình phát triển cũng được nâng tầm về chất. Các dự án mới không còn là những khu nhà ở đơn lẻ, mà được quy hoạch theo hướng đô thị hoàn chỉnh với hệ sinh thái đồng bộ, tích hợp hạ tầng giao thông, năng lượng, công viên giải trí, tiện ích thể thao – nghỉ dưỡng; thậm chí có dự án đầu tư cả sân bay trực thăng.

Một điểm tiến bộ đáng kể khác là sự gắn kết chặt chẽ giữa không gian sống và các trung tâm việc làm lớn. Điều này giúp cư dân không chỉ được thụ hưởng môi trường sống chất lượng, hệ thống giáo dục bài bản cho con em, mà còn tối ưu khả năng kết nối và di chuyển trong sinh hoạt, lao động hằng ngày.

Dù triển vọng năm 2026 được đánh giá tích cực, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với không ít lực cản. Thách thức đáng chú ý nhất đến từ xu hướng kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn cùng mặt bằng lãi suất có dấu hiệu đi lên. Các số liệu gần đây cho thấy lãi suất huy động đã nhích khoảng 0,7%, trong khi lãi suất cho vay tăng xấp xỉ 1%.

Diễn biến này tạo áp lực không nhỏ lên tâm lý thị trường và sức mua, đặc biệt tại phân khúc nhà ở cao cấp – nơi nhà đầu tư thường phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính. Trái lại, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý vẫn duy trì sự ổn định nhờ các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, trong đó mặt bằng lãi suất ưu đãi tiếp tục được giữ nguyên.

Ở góc độ tín dụng, dù báo cáo cho thấy tăng trưởng tín dụng năm 2025 đạt tới 19%, song theo đánh giá của giới chuyên gia, mức tăng thực tế chỉ xoay quanh 16–17%. Khoảng chênh lệch còn lại chủ yếu đến từ các yếu tố mang tính kỹ thuật, như hoạt động liên quan đến trái phiếu Chính phủ và dòng tiền luân chuyển trong hệ thống ngân hàng, thay vì dòng vốn thực sự được bơm vào nền kinh tế.

Nhịp điệu thị trường 2026

Theo phân tích của TS Lê Xuân Nghĩa, để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng GDP ở mức 10% trong năm 2026, nền kinh tế Việt Nam cần duy trì tỷ lệ đầu tư tương đương 38–40% GDP. Trong bối cảnh các kênh dẫn vốn dài hạn chưa thể bứt tốc ngay, tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò trụ cột, vừa hỗ trợ doanh nghiệp trong nước, vừa tiếp sức cho các dự án đầu tư công quy mô lớn.

Từ đó, vị chuyên gia cho rằng khả năng điều chỉnh nới lỏng room tín dụng là khá cao, với thời điểm được lựa chọn mang tính “kỹ thuật” nhằm đảm bảo ổn định vĩ mô. Mức tăng trưởng tín dụng kỳ vọng trong năm được đánh giá ở khoảng 17–18%, đủ để kích hoạt dòng vốn mà không gây áp lực quá lớn lên lạm phát.

Về diễn biến thị trường, TS Lê Xuân Nghĩa đưa ra kịch bản hai pha rõ rệt. Nửa đầu năm 2026, thị trường có thể chững lại khi tác động của việc kiểm soát tín dụng và mặt bằng lãi suất tăng nhẹ dần thẩm thấu. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm, động lực tăng trưởng sẽ quay trở lại mạnh mẽ khi nền kinh tế bước sâu hơn vào “kỷ nguyên tăng trưởng cao”, đồng thời các nút thắt về vốn từng bước được tháo gỡ.

Tổng thể, năm 2026 được xem là thời điểm bản lề của chu kỳ mới, nơi lợi thế không dành cho những quyết định ngắn hạn, mà thuộc về các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hơi, đủ kiên nhẫn để đi cùng nhịp vận động “nén lực – bứt phá” của thị trường.