Metro chính thức vận hành: Bất động sản quanh các nhà ga bước vào giai đoạn tăng trưởng

Việc các tuyến metro đầu tiên chính thức vận hành đang tạo ra bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản đô thị. Từ chạy theo kỳ vọng “đón sóng” hạ tầng, nhà ở quanh ga metro đang dần chuyển mình thành một trục tăng trưởng thực chất, gắn với mô hình phát triển đô thị bền vững và dài hạn.

Metro vận hành bất động sản thoát khỏi cuộc chơi “đón sóng”

Sau nhiều năm chờ đợi, sự xuất hiện của các tuyến metro tại Hà Nội và TPHCM không chỉ giải bài toán giao thông mà còn mở ra một chu kỳ phát triển mới cho bất động sản đô thị. Theo các báo cáo gần đây của JLL và CBRE Việt Nam, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) đang nổi lên như động lực tăng trưởng quan trọng nhất trong trung và dài hạn.

Trước đây, bất động sản gắn với các dự án hạ tầng giao thông thường tăng giá nhờ kỳ vọng sớm, nhưng thiếu nền tảng sử dụng thực tế, khiến biên độ tăng trưởng kém bền vững. Metro đã làm thay đổi logic này.

TOD không đơn thuần là xây dựng nhà ở gần nhà ga, mà là tổ chức lại toàn bộ không gian đô thị trong bán kính đi bộ khoảng 400–1.000m, nơi các chức năng nhà ở – thương mại – văn phòng – dịch vụ công cộng được tích hợp đồng bộ, ưu tiên người đi bộ và giao thông phi cơ giới.

Theo JLL, trong giai đoạn 2021–2025, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ ga metro hiện chiếm khoảng 14–16% nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TPHCM. Tỷ trọng này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng khi mạng lưới metro mở rộng trong thời gian tới.

Tác động rõ nét nhất của TOD thể hiện qua diễn biến giá. JLL ghi nhận, sau khi metro đi vào hoạt động, giá căn hộ liền kề nhà ga tăng trung bình 200–250 USD/m² mỗi năm, tương đương khoảng 8%/năm – cao gấp đôi mức tăng trung bình của toàn thị trường TPHCM trong năm 2025.

Tại Hà Nội, mức chênh lệch còn rõ ràng hơn. Ngay trong năm 2022, khi thị trường chung gặp nhiều khó khăn, các dự án gần metro vẫn ghi nhận mức tăng giá khoảng 19%, trong khi mặt bằng chung toàn thị trường chỉ tăng khoảng 12%.

Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy, dọc tuyến metro số 1 TPHCM, các dự án mở bán sau khi metro được triển khai thường có mức tăng giá vượt trội so với các dự án cùng khu vực nhưng không gắn với nhà ga.

Điểm đáng chú ý là đà tăng này không còn mang tính “sóng ngắn”. Thay vào đó, nó phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua, khi yếu tố tiếp cận giao thông công cộng, thời gian di chuyển ổn định và chất lượng sống được đặt lên hàng đầu, thay cho việc bám trụ lõi trung tâm bằng mọi giá.

TOD mở ra trục phát triển mới cho đô thị và thị trường nhà ở

Theo CBRE, metro và mô hình TOD đang thúc đẩy quá trình đa trung tâm hóa tại các đô thị lớn. Thay vì tiếp tục dồn dân cư, hạ tầng và áp lực giá nhà vào khu vực trung tâm cũ, mỗi cụm ga metro đang dần hình thành các “trung tâm vệ tinh”, nơi chức năng ở – làm việc – tiêu dùng – dịch vụ công cộng được tổ chức tương đối hoàn chỉnh trong bán kính đi bộ.

Tại TPHCM, định hướng này đã được cụ thể hóa bằng các quyết định quy hoạch. Theo phương án được UBND TPHCM thông qua, khu vực nghiên cứu phát triển TOD sẽ được triển khai dọc toàn tuyến metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), bao gồm 12 nhà ga và depot Tham Lương.

Mỗi điểm TOD được xác định trong bán kính khoảng 1km quanh nhà ga, song thành phố không áp dụng ranh giới cứng, mà linh hoạt điều chỉnh phạm vi tùy theo điều kiện thực tế của từng khu vực.

Trong giai đoạn thí điểm, TPHCM lựa chọn 5 vị trí triển khai trước, gồm depot Tham Lương và các ga Phạm Văn Bạch, Tân Bình, Bảy Hiền và Bến Thành. Các nhà ga còn lại sẽ được xem xét ở các giai đoạn tiếp theo, sau khi tổng hợp và đánh giá kết quả từ nhóm dự án thử nghiệm.

Cách tiếp cận này cho thấy thành phố đang triển khai TOD theo lộ trình thận trọng, từng bước, nhằm hạn chế rủi ro và kịp thời điều chỉnh trong quá trình thực hiện.

Tác động của TOD vì vậy không chỉ dừng lại ở mặt bằng giá bất động sản, mà sâu hơn là sự tái cấu trúc không gian đô thị. Ở hướng Đông TPHCM, các dự án gắn với tuyến metro số 1 đã kéo trục phát triển vượt ra ngoài vành đai 2, tiến dần về vành đai 3.

Trong trung hạn, khi các tuyến metro kết nối Bình Dương, Đồng Nai và Long An được triển khai, bất động sản TOD được kỳ vọng sẽ đóng vai trò “xương sống” trong cấu trúc của siêu đô thị TPHCM mở rộng.

CBRE cũng lưu ý, xu hướng “ly tâm có kiểm soát” đang dần hình thành: người mua sẵn sàng ở xa trung tâm hơn, nhưng chỉ khi được bảo đảm bởi hệ thống giao thông công cộng hiệu quả, hạ tầng đi bộ thuận tiện và hệ sinh thái tiện ích đầy đủ.

Đây chính là nền tảng giúp bất động sản tăng trưởng chậm hơn nhưng ổn định và bền vững hơn, thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ sốt đất ngắn hạn dựa trên kỳ vọng.

Tuy nhiên, TOD không tự động tạo ra giá trị nếu chỉ đơn thuần gắn với metro. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hiệu quả chỉ được tối ưu khi hội tụ đầy đủ các yếu tố: kết nối thực chất với nhà ga, không gian đi bộ an toàn và liên tục, tổ hợp chức năng đa dạng, cùng mô hình vận hành có khả năng kích hoạt cộng đồng.

Nếu thiếu sự đồng bộ, TOD có thể làm gia tăng đầu cơ và đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình – bài học đã từng xuất hiện tại nhiều đô thị lớn trong khu vực.

Trong bối cảnh Chính phủ và TPHCM chính thức đưa TOD vào chiến lược phát triển đô thị, đặc biệt sau Nghị quyết 98, mô hình này được kỳ vọng sẽ trở thành chuẩn mực quy hoạch trong 10–20 năm tới.

Khi đó, bất động sản quanh metro sẽ không còn là một phân khúc riêng lẻ, mà trở thành trục phát triển chủ đạo của đô thị hiện đại, nơi giá trị được đo bằng khả năng kết nối, chất lượng sống và tính bền vững dài hạn.