Cảnh báo 4 rủi ro lớn đối với thị trường bất động sản năm 2026

Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trong bản tin thị trường bất động sản tuần 3, tháng 1/2026 vừa công bố, thị trường đang đối mặt với nhiều áp lực mới, trong đó đáng chú ý nhất là xu hướng lãi suất cho vay tăng nhanh.

Lãi suất tăng tạo sức ép lớn cho thị trường

Để hạn chế rủi ro phát sinh từ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất trong thời gian tới, VARS kiến nghị sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, đặc biệt với các khu vực phát triển mới, nên áp dụng hệ số dưới 1 nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án.

Bên cạnh yếu tố giá đất, thị trường bất động sản năm nay còn chịu tác động từ nhiều rào cản khác. Công tác giải phóng mặt bằng tại một số địa phương vẫn chậm do thiếu quyết liệt, gây kéo dài tiến độ triển khai dự án. Việc thực thi ba bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản) cũng gặp khó khăn do đội ngũ cán bộ địa phương chưa chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi lâu hơn và chi phí đầu tư bị đội lên.

Đặc biệt, mặt bằng lãi suất cho vay trong thời gian gần đây có xu hướng tăng nhanh, tạo áp lực kép lên cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà ở thực. VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện thận trọng và có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển. Nếu lãi suất duy trì ở mức quá cao, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.

“Lướt sóng” bất động sản ngày càng nhiều rủi ro

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, thị trường bất động sản năm 2025 đã trở nên cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, bao gồm chung cư và nhà ở gắn liền với đất – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.

Tuy vậy, tình trạng “khát” nguồn cung vẫn chưa được giải quyết triệt để do cơ cấu sản phẩm mất cân đối. Phân khúc nhà ở giá phù hợp vẫn thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá bán vượt mốc 100 triệu đồng/m².

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng và người mua có nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn tăng nhanh hơn thu nhập bình quân, cộng thêm áp lực lãi suất vay ngày càng lớn, số lượng người tham gia thị trường dần thu hẹp. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và kế hoạch tích lũy dài hạn.

Đối với nhà đầu tư, việc đạt lợi nhuận nhanh không còn dễ dàng như trước. Các chiến lược “lướt sóng” dựa trên thông tin chưa kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng tiềm ẩn rủi ro cao, đặc biệt khi dữ liệu thị trường đang dần được minh bạch hóa thông qua việc gắn mã định danh riêng cho từng bất động sản.

Theo VARS, nhà đầu tư cần chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản tốt và quản trị rủi ro hiệu quả. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao nhưng thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị đào thải khỏi thị trường. Tương tự, các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch nhu cầu thị trường cũng sớm bộc lộ rủi ro.

Trong bối cảnh mới, VARS nhận định rằng về dài hạn, giá bất động sản khó có thể giảm sâu. Dù không còn tăng “nóng” như giai đoạn trước, nhưng nhu cầu ở thực luôn ở mức cao, cùng với tăng trưởng kinh tế và việc đầu tư hạ tầng ngày càng mở rộng, sẽ tiếp tục nâng đỡ giá trị bất động sản và duy trì sức hấp dẫn của kênh đầu tư này.