Bộ Xây dựng lên tiếng cảnh báo về tình trạng giá chung cư vượt xa giá trị thực

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM hiện đã tăng mạnh, phổ biến cao hơn 50–100% so với giai đoạn trước dịch, thậm chí nhiều dự án chạm mốc 100–150 triệu đồng/m². Bộ Xây dựng thừa nhận mức giá này đang cao hơn giá trị thực và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường.

Theo báo cáo tổng kết năm 2025, dù nhiều lĩnh vực xây dựng đạt kết quả tích cực, nhưng giá bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại. Bộ cho rằng giá nhà tăng không chỉ do nhu cầu thật mà còn bị đẩy lên bởi tình trạng găm hàng, đầu cơ và nâng giá, khiến thị trường mất cân đối cung – cầu.

Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện nay chưa hợp lý, thiếu nghiêm trọng nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Nhiều dự án cũng chậm triển khai vì vướng thủ tục pháp lý, đất đai và quy hoạch.

Đáng chú ý, dòng vốn cho bất động sản vẫn tiềm ẩn rủi ro khi tín dụng tăng nhanh hơn mặt bằng chung của toàn hệ thống ngân hàng, làm gia tăng áp lực cho thị trường trong thời gian tới.

Việc kiểm soát dòng tiền tín dụng chảy gián tiếp vào bất động sản hiện vẫn còn nhiều khó khăn. Trong khi đó, giá nhà đất liên tục bị đẩy lên cao, vượt xa giá trị thực, khiến rủi ro cho toàn thị trường ngày càng gia tăng.

Đáng chú ý, lượng trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành – đặc biệt là trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản – vẫn ở mức lớn, kèm theo áp lực đáo hạn rất cao trong thời gian tới.

Theo các báo cáo định kỳ của Bộ Xây dựng, giá bất động sản, nhất là phân khúc căn hộ chung cư, đã tăng mạnh và kéo dài trong thời gian qua. Báo cáo thị trường quý IV/2024 và cả năm 2024 cho thấy, giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đều tăng cao hơn đáng kể so với năm 2023.

Cụ thể, trong năm 2024, giá chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 40–50% so với năm trước, còn tại TP.HCM mức tăng phổ biến từ 20–30%.

Bước sang quý I/2025, đà tăng này có dấu hiệu chững lại. Giá căn hộ tại Hà Nội nhìn chung ổn định, chỉ một số dự án tăng khoảng 5% so với quý IV/2024; tại TP.HCM, mức tăng phổ biến khoảng 3–4%.

Tuy nhiên, đến quý II/2025, giá chung cư tại cả hai thành phố lớn lại tiếp tục lập mặt bằng cao mới, được ghi nhận là mức cao nhất trong gần 10 năm trở lại đây. Giá bán trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và cao hơn 33% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá trung bình khoảng 89 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước nhưng vẫn tăng tới 36% so với cùng kỳ.

Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp đang tăng nhanh, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ hoặc các dự án đã hoàn thiện và bàn giao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc quỹ đất ngày càng hạn chế, chi phí xây dựng leo thang, thủ tục pháp lý kéo dài và kỳ vọng lợi nhuận cao từ phía chủ đầu tư.

Bước sang quý III/2025, đà tăng giá vẫn tiếp diễn, tập trung mạnh ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đạt mức trung bình khoảng 95 triệu đồng/m², đẩy mặt bằng giá toàn thị trường lên cao. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận giá sơ cấp trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², riêng nhiều dự án khu trung tâm đã chạm ngưỡng 120–150 triệu đồng/m². Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hơn 43% nguồn cung mới trên thị trường hiện có giá từ 120 triệu đồng/m² trở lên.

Số liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã tăng liên tục từ năm 2023 đến nay. So với năm 2019, đến quý III/2025, giá căn hộ tại Hà Nội tăng gần gấp đôi, Đà Nẵng tăng hơn 77% và TP.HCM tăng gần 57%.

Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng mỗi căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng công trình hay hạ tầng xung quanh không có sự cải thiện tương xứng. Riêng tại Hà Nội, việc xuất hiện các dự án có giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m² đang dần trở nên phổ biến – điều hiếm thấy trong các giai đoạn trước đây.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng cho biết trong năm 2026 sẽ tập trung nghiên cứu và kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Mục tiêu là tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo môi trường pháp lý thông thoáng hơn nhằm thúc đẩy phát triển thị trường, đặc biệt là gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Sau khi được Quốc hội thông qua, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn để triển khai hai luật này vào thực tiễn.